【実は借金してるかも？】個人信用情報について
こんにちは。
不動産投資ブログのひこです。
今回は個人信用情報について。
個人情報？個人信用情報？
パッと見ると「個人情報」と似ていますが、似て非なるものです。個人情報というのは住所、氏名、電話番号、生年月日等個人を特定できる情報ですよね。それに対して「個人信用情報」というのは、個人の借金履歴です。
実はお金の貸し借りに関する情報はしっかりと金融機関に管理されています。住宅ローンや、車のローンはもちろん、時計や家電の割賦払い、更に言うとクレジットカードの契約状況やスマホ端末代金の分割払いなどなど。
ローンを組んだことが無いという方はいるかもしれませんが、クレジットカードを持っていたり、スマホを分割払いで購入していれば何かしらの情報は残っていると思われます。
また、いつ契約したのかはもちろん、過去の返済状況も載っています。大体過去5年間、返済があったか、遅れがあったかを月単位で確認できるようになっています。
ブラックリストに載るということ
ローンの審査にはこうした信用情報が重要視されます。クレジットカードの審査から、何千万円という住宅ローンの審査まで審査の厳しさに違いはありますが、お金を貸す側からしたらちゃんと返してくれるか気になりますよね。
借金を返せなくて「ブラックリストに載る」と言いますが、リストという単語から何か滞納者をまとめた帳簿みたいなものがある、と思っていませんか？よく誤解されますが、ブラックリストというものは存在しません。
ただ、長期間の延滞や、カードローンを借りては返すを繰り返している、といった情報はしっかりと信用情報に記録されています。そのせいでローン審査が通らないことを「ブラックリストに載る」と表現されています。（※ちなみに金融業界では延滞などのマイナス情報を「ブラック情報」と呼ぶことがあります）
住宅ローンが借りられない！？
上記の通り借金をしていなくても、クレジットカードの利用状況がローン審査に影響することは多々あります。
よくあるのはカード払いの引き落とし口座を変更したつもりでいたけど、実はうまくいってなかったとか、引っ越して支払い通知が届かず気付かなかった、という理由で信用情報に延滞が付いているケースです。
自分では意図したものではない、ただうっかりしていただけじゃないか！という方もいますが、信用情報に載っている以上金融機関は厳格に捉えます。特に住宅ローンなどは最長35年間（35年×12か月で420回払い！）の長期にわたる返済になるため、逆に支払いの管理ができていない人と見られかねません。
実際、一部上場企業にお勤めで年収1000万以上という個人の部分は問題なくても、実はカードローンで数百万借入しているとか、クレジットカードが自動リボ払いになっていてカード利用残高が全然減っていなかった、という理由で否決になったケースは何件もあります。
ローンの審査というのは自分の実績が評価される場です。折角真面目に会社に勤めて、給料も右肩上がり、貯金もこれだけあります！という実績も、過去のうっかりで台無しになる可能性があります。そうならないためにも当たり前ですが、支払い期限はしっかり守りましょう。また、過去契約したけど、使っていないカードがあったら解約しておくことをお勧めします。
もちろん金融機関によって審査条件は様々ですので、延滞があるから即だめという訳ではありません。自分の返済状況が気になる、これからローンを考えているという方は自分の信用情報を取ることもできますので、自分で取りに行ってみてもいいかもしれません。
もし気になる方がいらっしゃいましたら、わかる範囲でアドバイスも承ります。
それではこの辺で！
【あなたは大丈夫？】ローンを組む前に気を付けたいこと
こんにちは
不動産投資ブログのひこです。
今回はこれから住宅ローンを検討している方向けのお話。
不動産は大きな買い物ですから、購入を検討するといろんな本を読んだり、人から話を聞いたり、自分なりに調べ物をし始める方もいるかもしれません。
でも、ちょっと待ってください。じっくり時間をかけて動き始め、いざ理想の物件に巡り合えた！と思ったら、まさかのローン審査が通らない・・・・なんてことも。
そうならないために、今から気を付けるべきこと。ローンの審査ってどんなところを見られるのかといったことをお伝えしていきます。
ローン審査のポイント
そもそも、金融機関はどういうところを見て審査しているんでしょうか。ポイントとしては大きく分けて2つあります。それがこちら↓
①物件の評価額
②借り手の属性
まず①について。
住宅ローン融資の際、金融機関は不動産に抵当権を付けます。抵当権というのは、借り手が返済不能に陥った場合優先的に不動産を売却処分できる優先権です。数千万円という高額なローンのため、お金を貸す側としては万が一に備えたいですよね。
そのため、融資額に見合う不動産の評価が出ないと金融機関はお金を貸してくれません。簡単に言うと、3000万円借りたいのに不動産の評価により2000万円までしか貸せません。ということが起こりうるってことですね。
さて、ポイントの1つとして挙げといてなんですが・・・、上記の通り不動産と金融機関次第のためポイント①の物件の評価額については、こちらからどうこうできる点はありません(笑)
逆に言うと建築基準法に違反しているとか、築年数がめちゃくちゃ古いとかよっぽどのことが無い限り一定の評価は出ると思って大丈夫です。（投資ローンに関しては収益性も見るのでちょっと厳しくはなりますが）
不動産における「属性」って？
もう一つのポイント「借り手の属性」についてお話していきましょう。属性というのは本来特徴や性質といった意味ですが、不動産、金融における「属性」というのは借り手の年収、勤務先等の総合評価といった意味合いです。不動産業者が「属性がいい、悪い」とか言ってるの聞いたことありませんか？
属性にどういうものが含まれるかというと、以下のような項目が挙げられます。
・年収
・年齢
・勤務先
・勤続年数
・借入
数千万円、最長35年にわたるローン返済のため毎月安定して返済してくれるかというところを金融機関は重視しています。
金融機関によって条件は様々ですが、どれぐらいあるのが条件なのか具体的な数字を示しているのが新生銀行の住宅ローンです。申し込み条件を見てみましょう。
上記のポイントを当てはめてみると
・年収：300万円以上
・年齢：20歳以上65歳以下で、かつ、完済時年齢が80歳未満
・勤続年数：連続した就業2年以上（自営業の方は業歴2年以上）
・勤務先：企業規模に条件は見当たりませんが、正社員または契約社員
といったことが最低限必要なことが分かります。
借入履歴は調べることができる？
ただ、更に重要なのは他にも借り入れが無いかどうかという点です。
単純にお金を借りるときに他にも借金していたら不利になるのは感覚的にご理解いただけるかと思います。車のローンや教育ローン、ちょっと急な出費があって使ったカードローンなどなど。
借入が他にもあるからその時点で全くダメという訳ではありませんが、融資額が少なくなってしまったりといった影響が出る可能性はあります。じゃあ、逆に今借入が無いから大丈夫かというと、これも安心できません！なぜかというと過去の借入履歴もばっちり調べられるからです。
そして、この借入履歴にはクレジットカードの利用や、携帯電話の端末代金分割払いも含まれるためご注意ください。車のローンなどの目的ローンを利用したことが無くてもカード払いで買い物をしている方は結構多いのではないでしょうか。
もちろん返済日に引き落としができていれば問題ないですが、うっかり遅れてしまった・・・しかも何回かやってしまった・・・という方は住宅ローンの申し込み前にはご注意ください。一部上場企業勤務で、年収1000万！という方でもこれが理由でローンが組めないケースは多々あります。
心当たりが無い方はこれからも通常通り返済をしていれば問題ありません。念を入れるなら、過去作って使っていないクレジットカードを整理してみてはいかがでしょうか。
以上、住宅ローン審査のポイントを簡単に書いてみました。住宅ローン寄りの内容になってしまいましたが、投資ローンも大まかな見方は変わりません。
もし、住宅購入を検討している、不動産投資をやってみたいけどローンが不安・・・などありましたらご連絡ください。できる範囲でアドバイスを承ります。
それではまた！
住宅ローンと投資ローンの違いについて
こんにちは。
不動産投資ブログのひこです。
今日はローンのお話。
身近なローン
みなさん「ローン」ってどんなイメージでしょうか？身近なところだと、マイカーローン、教育ローン、住宅ローン・・・大きなくくりだと奨学金を思い浮かべる方もいらっしゃるかもしれません。
色んな種類がありますが、共通しているのは比較的高額な商品を購入するときに使うものです。経営とか投資の視点で見ると、コスト的にすぐに手に入れられないシステムや設備を、借金をしてすぐ導入することで時間の節約になる。っていう意味でポジティブな捉え方をしていたりします。
ただまあ、経営者でもないサラリーマンの僕らからしたら、要は「借金」なのであまりいいイメージではないですよね。
ただ、それでもローンを組まないといけなくなることはあります。上記の通り、車が好きで既に持ってるよ、って方もいるかもしれません。結婚をして家族ができ、家を買って住宅ローン返済中って方も中にはいらっしゃるかと思います。
今回はその中でも不動産投資ローン（以降投資ローン）と住宅ローンの違いについて書いていきます。不動産投資だけでなく、住宅ローンを検討している方も参考にして頂ければ幸いです。
そもそも住宅ローンとの違いって？
同じ家を買うのに住宅ローンと投資ローンって何が違うの？って質問よくあります。
わかりやすくざっくり言うと、自分で住むか住まないかの違いです。
住宅ローンはその名の通り、「住宅」つまり住む用の家を購入するためのもの。それに対して、投資ローンは誰かを住まわせて家賃収入を得るための不動産を購入するためのものです。違う表現をすると、投資ローンは賃貸事業を営むための事業用ローンとも言えます。
双方の違いは商品性にも表れています。大きな違いは①金利、②審査の厳しさといったところでしょうか。以下、解説します。
住宅ローンと投資ローンの違い：①金利
ローンを組むうえで一番気になるのが金利です。基本的には住宅ローンと比べて投資ローンのほうが高い傾向にあります。
例として住宅ローン最低水準の住信SBIネット銀行を見てみましょう。
当記事執筆時点の2021年5月の変動金利は0.44%（新規借入の場合）
（参考引用元：住信SBIネット銀行）
これに対して投資ローンは1%台～2%ちょうどぐらいだったら低い水準と言われています。なぜそんなに幅があるのかというと、物件や提携不動産会社、借り手の属性によって決まってくるからです。2%中盤～3%以上で提案されていたら間違いなく高いのでその不動産会社で組むのは止めておきましょう(笑)
ちなみに月々の支払いが具体的にどれぐらい違うのかは以下の通りです。
例として2.5%と1.8%を挙げましたが、たった0.7%の差で毎月1万円違ってきます。 なるべく低金利で組むことが重要になってきますね。
住宅ローンと投資ローンの違い：②審査の厳しさ
お金の貸し借りになるので、ローンを組む際には一定の審査があります。基本的には投資ローンの審査は住宅ローンに比べると厳しいと言えます。投資ローンに関しては、前述の通り事業性融資の側面もあるので、借り手自身の属性や提携不動産会社、物件の担保価値、収益性などによって審査条件にばらつきがあります。
それに対して住宅ローンに関してはある程度パッケージ化されているので、入り口の条件を具体的に開示している金融機関もあります。
例えば新生銀行の住宅ローンを見てみましょう。
これを見ると20歳以上65歳以下の会社員・個人事業主で年収300万円以上、勤続（業歴）2年以上が必要なことが分かります。また、個人だけでなく不動産の方にも条件がある程度あります。（面積、住宅用であること、担保価値等）
（参考サイト：新生銀行）
具体的な例が出しづらいのですが、投資ローンはこれよりもう少し年収や勤続年数が必要と考えてください。実際不動産投資をやりたいけど、そもそも自分がローンを組めるかどうかは不動産会社へ相談してみるといいかと思います。
以上、今回は住宅ローンと投資ローンの違いを解説してみました。いかがでしたでしょうか。
他にもこういうこと聞いてみたい！
不動産投資やってみたい！などありましたらコメントでお知らせください。
それではまた！
いまさら聞けない！不動産投資の仕組みについて【その2】
こんにちは。
不動産投資ブログのひこです。
前回はローンを組んで不動産投資を始めた場合のイメージをお伝えしました。その場合に家賃収入がローン返済額を上回ればいいですよねって話でした。
ただし、現実はなかなかそうでもないものなので、実際の運用例を数字を交えて解説しようかと思います。
※新築ワンルームを例としています。
実際のところ
前回に引き続き下図をご覧ください。皆さんはAさんになったつもりで読んでみるといいです。
Aさんはローン返済をしつつ、入居者Yさんから家賃収入を得ています。ただし、冒頭書いた通り、ローン返済のほうが多いケースがほとんどです。じゃあ、具体的にどれぐらいなのか？一例として挙げたのが以下の通りです。
もちろん物件価格、ローンの金利等によって金額は変わってきますが、特に新築マンションは価格が高い傾向にあるので月々の収支がマイナスになることはよくあります。ちなみに、図の例では-2万円としていますが、僕の勤めている会社ではもうちょっと抑えられます。
じゃあなんで毎月持ち出しがあるマンションを購入するのかってことですが、これももちろん対策はあります。
確定申告をしよう
会社から給与が出ている会社員の方には馴染みがないかもしれませんが、個人事業主の方や収入が複数ある方などは確定申告で自分の所得を税務署に届出をして、所得額に応じた税金を納めています。
不動産投資を行うと給与以外に家賃収入が発生します。いわば不動産事業を営んでいることになるので、確定申告を行うことになります。しかし、家賃収入とはいえ前述の通り毎月マイナスが発生していますよね。
ここでポイントとなるのが「経費」です。経費というのは「事業を行うために支払う費用」のことです。不動産投資における経費には、不動産を購入するときにかかる初期費用やローンの支払い利息、減価償却費といったものが計上できます。
こうした経費を計上することによって、実際の所得を下げることにより所得税、住民税の軽減効果を受けられたり、場合によっては逆に税金を還付（戻すこと）できたりすることもあります。
すごーく簡単に言うと、
給与所得として800万円あるけど、不動産投資の経費で50万かかったから、実際の年収は750万です。という風に税務署へ申告できます。
そうすると、税務署は750万円の所得に対して課税するのでその分所得税・住民税が少なくなる可能性がありますよ。ってことですね。これをうまく利用すると毎月の持ち出し分以上（前述のシミュレーションでいうと月2万円、年間24万円）の還付を受けられる可能性だってあります。
もちろん全員が全員に節税効果があるわけでもないですし、もちろん投資なのでリスクも存在します。ただ、しっかりとした不動産会社と巡り合えれば、困ったときの相談相手や何かあった時の窓口として利用できますよね。個人的には同じ投資でも、株やFXと違うところがここかと思います。
いかがでしたでしょうか。なんとなく不動産投資のイメージが掴めた！って感想でしたら幸いです。また、そのうちリスクなども書いていけたらいいなと思っております。
今回はここまで！
また更新をお楽しみに！
いまさら聞けない！不動産投資の仕組みについて
こんにちは。
不動産投資ブログのひこです。
今回は不動産投資の仕組みについて。「これから始めてみたい」とか、「ちょっと興味ある」ぐらいの方向けに噛み砕いて書いていきたいと思います！不動産投資の中でもワンルーム向けの内容ですのでご了承ください。
まず理想をイメージしよう
まず、一番わかり易い形が下の図1です。
入居者Yさんは、家賃を大家のAさんに払ってAマンションに住んでいます。Aさんからすれば、Yさんが住んでいてくれれば黙っていても毎月家賃が入ってきます。まあ、これが一番理想的な不動産投資といっていいかもしれません。
皆さんが目指すのはAさんになることですよね。ではまず、マンションを手に入れるところからがスタートになるかと思います。とはいえ、よっぽどの大富豪とか、親族から相続で手に入った！といったことがなければ、最初から持ってる人はごく少数かと思います。
投資ローンを組む
というわけで、99%の方がローンを組んで不動産投資を始めます。「不動産投資なんてお金持ちがやるものでしょ？」というイメージをお持ちの方が多いかもしれませんが、現在では一般手的な会社員の方でもできるようにスキームが揃っています。
さて、 ローンを組むと登場人物（銀行）が増えて図2のようになります。
図1との違いはローン返済があること。借りたお金は当然返していかなきゃいけないですね。ちなみにマンション価格・金利にもよりますが、10万円前後になることが多いです。
毎月10万円の返済はちょっと・・・って思いますよね？でも、ご安心ください。入居者Yさんがいるじゃないですか！毎月ローンの返済もありますが、Yさんがいれば毎月家賃収入も入ってきますよね。
これが不動産投資のポイント。家賃収入がローン返済額を上回るとすれば、あとは普通に暮らしていればそのうち無借金のマンションが手元に残り家賃がそのまま入ってくる不労所得の出来上がり！
とまあ、たぶん巷の書籍とかには書いてあるかと思いますが、正直こんなうまくはいかないのが現実です(笑)
じゃあ、実際のとこどうなの？っていうのをなるべく近い数字を交えて次回解説していこうかと思います！
筆者について【社会人編】
こんにちは。
不動産投資ブログのひこです。
今回は自己紹介記事の続きです。
無事社会人デビューを果たした僕ですが、それからも色々ありました・・・。読んでもらえましたら幸いです。
いざ宅建試験へ
さて、無事とある不動産会社から内定をもらいましたが、早速会社から指示がありました。
それが宅建試験を受けること！
不動産業者なら避けては通れない宅建です。内定をもらってから資格試験まで3か月ちょっとというスケジュールでしたが、資格学校の短期集中講座も会社から用意され、ほぼ強制的に受けさせられました(笑)
幸い大学最後の年はほぼ授業もなく、資格勉強に専念できる状況でした。問題集を何周も解き、問題も答えも暗記するほどやりこんだ結果無事一発合格！
試験前日は友達の結婚式の二次会に出席するほど余裕でした(笑)ちなみにもう一人いた同期は落ちてました(笑)
社会人デビューから挫折
宅建資格を携えていざ社会人デビューとなりました。1年目のミッションは完成済の実需マンション販売。40戸程度のコンパクトマンションの数部屋をモデルルームにしての反響営業です。
約1年間の販売期間でノルマも達成し、順調なスタートかと思っていたのですが、不動産市況の悪化により、2年目からは販売できるものが無くなり、「なんでもいいから利益になるもの持ってこい」状態で野に放たれました(笑)
2年目のぺーぺーができることなんて飛び込みしかなく、とにかく目に入った不動産会社へ訪問し、案件ないか聞きまわるという毎日でした。
なかなか結果が出ず、手応えも感じない毎日で、そうこうしているうちに会社も人を切りだし、先輩・同期も辞めてしまい自分自身も「このままでいいのか」と自問自答ばかりしていました。
そんな時に、とうとう外回りの交通費にまで口を出され、「あ、これもう無理だ」と今までギリギリだった気持ちがプツッと切れ退職を決意します。
ジョブホッパーを経て現在
新卒で入った会社を2年弱で辞め、その後は職を転々としました。
銀行員→不動産用地仕入→銀行員（出戻り）→食品工場の総務・受注管理→中古ワンルーム業者①→不動産投資業者での人事総務→中古ワンルーム業者②→中古ワンルーム業者③→新築ワンルーム不動産会社（現職）
ちゃんと書きだすとひどいですね(笑)1年いれば長いほうでした。
振り返ると本当に宅建取っておいてよかったなぁと感じます。究極宅建あれば不動産会社に入るのはそれほど難しくないです。
トータルするとワンルームの投資会社に勤めていることが長いので、恐らく性に合っているんでしょう。また、数字に追われる営業は二度とやりたくないので(笑)、今の比較的落ち着いた契約事務的なポジションが丁度いいみたいです。
最後に
紆余曲折ありましたが、今の会社は非常に働きやすくて評価もしてもらえて満足しております。ようやく落ち着けそうなので、ずっとやろうと思っていた不動産投資を紹介するブログを書こうと思い立ち、このブログを立ち上げました。
このブログを読んで不動産投資をしてみたい、そもそも不動産に興味を持った！という方がいたら非常にうれしく思います。
まずはそうなるように更新を心がけていきますので、よろしくお願い致します。
筆者について
こんにちは。
不動産投資ブログのひこです。
今回は自分のことについて書こうかと思います。
不動産業界に飛び込んだ経緯や、なぜブログを書くに至ったかなど、知ってもらえたら幸いです！
生い立ち
出身は東京。
東京とは言っても２３区外の都市部で、都心に行くより山梨に出るほうが近い片田舎で育ちました。
３人兄弟の末っ子。
兄の影響で小学校からサッカーを始め、いつもボールを蹴っていたような気がします。
身体を動かすのも好きでしたが、家に児童文学集があり、暇を見つけては読みふけってもいました。そのおかげか、読書は今でも趣味の一つです。
地元の小中学校を卒業し、私立大学の附属高校に進学。通常授業をこなしていればほぼ全員が大学に進めました。
就職活動
大学も年次が進み人生の大きなイベント、就職活動が始まります。何をやりたい、何になりたいというイメージは全くありませんでしたが、
漠然と
「物を買ってもらって、ありがとうございました、で終わる仕事はつまらないな」
という思いがありました。
当時学生の自分からすると「仕事」のイメージって、コンビニ店員とか居酒屋のアルバイトだったんですね。
で、そういう仕事って
これください、はいどうぞ、ありがとうございました。はい次のお客様、
ってイメージを持ってしまっていました。
これの繰り返しってなんか寂しいな、っていうのが胸の中にあったのを覚えています。
ブライダル業界との出会い
そんな時にふと目にしたのが「ウェディングプランナー」でした。
雑誌の記事だったよう気がしますが、目にした瞬間「これだ！」っていう衝撃を受けました(笑)
一生に一度のライフイベントのお手伝い。
そしてきっと、少なくとも式を挙げた二人の記憶には自分が残るんじゃないか・・
今まで何をしようかモヤモヤしていた迷いが吹っ切れた瞬間でした。
そしてすぐに就職セミナーに申し込み、僕の就活がスタートします。
ちなみに参加したセミナーは女性１２０人対男性７人という、嬉しいような居心地の悪いような空間でした(笑)
挫折、そして不動産業界へ
さて、そうして飛び込んだブライダル業界ですが、結果から言うと惨敗・・・。
業界内でも大手に入る会社の最終面接で落ちてしまい、本当にショックで１週間部屋から出られませんでした(笑)
就活は続けなければいけない状況でしたが、業界も絞ってブライダル一本で動いていたため、今さら他にやりたいことって言われても・・・って心境だったと思います。
落ち込んだ心に鞭打って動いている中、紹介されたのがとある不動産会社でした。
30人ほどの規模でありながら、社歴は30年以上ある落ち着いた雰囲気。
自社ビルを持ち、自社ブランドマンションを手掛けていて、じっくり地権者の方々と話し合い、関係を築き上げていく開発方法がいいなと思い面接を受けてみました。
結果としてはトントン拍子に選考が進み、内定をもらえたためすぐにその会社に入社を決めました。
そしていよいよ社会人生活が始まります・・・。
ちょっと長くなりそうなので、今回はこの辺で・・・。
