いまさら聞けない！不動産投資の仕組みについて【その2】
こんにちは。
不動産投資ブログのひこです。
前回はローンを組んで不動産投資を始めた場合のイメージをお伝えしました。その場合に家賃収入がローン返済額を上回ればいいですよねって話でした。
ただし、現実はなかなかそうでもないものなので、実際の運用例を数字を交えて解説しようかと思います。
※新築ワンルームを例としています。
実際のところ
前回に引き続き下図をご覧ください。皆さんはAさんになったつもりで読んでみるといいです。
Aさんはローン返済をしつつ、入居者Yさんから家賃収入を得ています。ただし、冒頭書いた通り、ローン返済のほうが多いケースがほとんどです。じゃあ、具体的にどれぐらいなのか？一例として挙げたのが以下の通りです。
もちろん物件価格、ローンの金利等によって金額は変わってきますが、特に新築マンションは価格が高い傾向にあるので月々の収支がマイナスになることはよくあります。ちなみに、図の例では-2万円としていますが、僕の勤めている会社ではもうちょっと抑えられます。
じゃあなんで毎月持ち出しがあるマンションを購入するのかってことですが、これももちろん対策はあります。
確定申告をしよう
会社から給与が出ている会社員の方には馴染みがないかもしれませんが、個人事業主の方や収入が複数ある方などは確定申告で自分の所得を税務署に届出をして、所得額に応じた税金を納めています。
不動産投資を行うと給与以外に家賃収入が発生します。いわば不動産事業を営んでいることになるので、確定申告を行うことになります。しかし、家賃収入とはいえ前述の通り毎月マイナスが発生していますよね。
ここでポイントとなるのが「経費」です。経費というのは「事業を行うために支払う費用」のことです。不動産投資における経費には、不動産を購入するときにかかる初期費用やローンの支払い利息、減価償却費といったものが計上できます。
こうした経費を計上することによって、実際の所得を下げることにより所得税、住民税の軽減効果を受けられたり、場合によっては逆に税金を還付（戻すこと）できたりすることもあります。
すごーく簡単に言うと、
給与所得として800万円あるけど、不動産投資の経費で50万かかったから、実際の年収は750万です。という風に税務署へ申告できます。
そうすると、税務署は750万円の所得に対して課税するのでその分所得税・住民税が少なくなる可能性がありますよ。ってことですね。これをうまく利用すると毎月の持ち出し分以上（前述のシミュレーションでいうと月2万円、年間24万円）の還付を受けられる可能性だってあります。
もちろん全員が全員に節税効果があるわけでもないですし、もちろん投資なのでリスクも存在します。ただ、しっかりとした不動産会社と巡り合えれば、困ったときの相談相手や何かあった時の窓口として利用できますよね。個人的には同じ投資でも、株やFXと違うところがここかと思います。
いかがでしたでしょうか。なんとなく不動産投資のイメージが掴めた！って感想でしたら幸いです。また、そのうちリスクなども書いていけたらいいなと思っております。
今回はここまで！
また更新をお楽しみに！
